美国房地产市场在高利率与供应短缺夹击下本已步履维艰，如今又被不断变化的关税政策推向新的不确定深渊。最新数据显示，今年4月，美国新建独栋住宅开工数量同比大跌12%，新建许可环比下降5.1%，创下2024年以来的最大降幅。
这份由美国人口普查局与住房与城市发展部联合发布的数据表明，在住宅可负担性接近历史低位的当下，开发商正集体按下“暂停键”。在材料成本上升、潜在买家态度转冷的背景下，房屋建设热情显著降温，连带拖累整个经济的复苏节奏。
FWDBonds首席经济学家克里斯·鲁普基警告称，“政治不确定性正使开发商变得愈发谨慎”，而当前围绕关税政策的反复调整，“已经扰乱了房地产市场的信心。此刻，不是建房的好时机，也不是买房的好时机。”
关税推高建材成本 买家信心受挫
房屋建设下滑背后，最直接的原因之一便是材料价格飙升。全国住宅建筑商协会（NAHB）估算，2024年，美国新建住房所用建材中约7%依赖进口，价值超过140亿美元。在特朗普政府宣布对60个贸易伙伴征收高达50%的关税后，尽管部分措施目前暂缓执行，但基准10%的进口税率仍在生效，对建筑商形成持续压力。
其中，中国作为美国主要的建材供应国，曾一度面临145%的关税，虽在5月12日暂时下调至30%，但市场早已受到冲击。NAHB四月的一项调查显示，超过六成建筑商报告称供应商已上调价格或计划上调，这对中小型开发商打击尤为严重。
“我们看到越来越多小型建筑商在材料成本面前无法转嫁给购房者，只能自行承担。”房地产研究公司Zelman & Associates副总裁艾维·泽尔曼指出，“这将进一步压缩利润空间，甚至导致建房数量持续下滑。”
购房者的态度同样受到影响。明尼苏达州Stonegate Builders的经理罗迪·麦克唐纳表示，自从特朗普4月2日公布关税计划以来，潜在买家变得明显犹豫。“很多人依旧有购房意愿，但那些拥有可支配收入的家庭开始观望，甚至终止购房谈判。”
多户住宅成唯一亮点 但后续风险仍存
与独栋住宅的低迷形成鲜明对比的是，多户住宅建设仍保持增长。五户以上住宅项目的开工量同比增长28%，许可数量也微增2%。不过，业内普遍认为，这更多反映了开发周期长与原材料提前采购的特性，尚未完全反映新关税的影响。
华盛顿州Sage Investment Group的联合创始人艾米莉·哈伯德透露，他们在2024年底便与Home Depot锁定全年建材价格，以规避关税风险。“我们预判了政策变动，提前行动，现在看来这一步为公司节省了约350万美元。”尽管4月她的公司仍为一批进口地板额外支付了4万美元关税，但整体控制成本效果显著。
得益于提前布局，Sage今年仍计划完成2000套公寓单元的交付目标。然而，像Sage这样有能力进行前置采购和战略调配的企业只是少数，多数中小开发商难以承受突如其来的成本冲击，势必影响未来住房供给节奏。
市场前景仍不明朗 短期内难见曙光
值得注意的是，住房开工数据被广泛视为美国经济健康与趋势的领先指标。尤其在当前经济前景本已不确定的背景下，建筑业的迟疑将加重宏观风险。虽然国家住宅建筑商协会副总裁丹努什卡·南亚卡拉-斯基林顿乐观指出，近期中美及英美之间的贸易谈判进展，以及国会税收改革的推进，可能为住房需求带来新动力，但市场信心的恢复仍需时间。
特朗普政府目前虽暂缓部分惩罚性关税，但基调依旧强硬，贸易摩擦随时可能卷土重来。在利率高位未退、供应短缺持续的情况下，房市前景依然难言乐观。对众多等待买房的美国家庭而言，既无合适房源，也无理想价格，而对开发商而言，在政策与成本的双重夹击中，“继续观望”或许仍是当下的主旋律。
