去年夏天，由美国房地产行业巨头——全国房地产经纪人协会（NAR）所提出的一系列规则变化，曾一度引发关于美国人买卖房屋方式的巨大变革。这些变化一度被认为会打破6%佣金这一行业惯例，甚至有专家预测，这一“非正式费用”将会消失。然而，随着2025年春季购房季的来临，六个月的时间过去了，业界普遍认为，新的规则对市场的冲击远低于预期。
洛杉矶房地产经纪人Brita Kleingartner表示：“文书工作有所变化，大家开始更多地提前讨论佣金的问题，但我并不认为业务本身发生了改变。”
尽管美国的按揭利率在过去六个月维持在约7%的水平，且全国房价仍在上涨，但人们原本寄希望于新的规则能压低房地产经纪人的佣金，使普通美国人买卖房产变得更加经济实惠。去年，TD Cowen Insights曾预测，这些新规可能会导致房地产佣金下降25%至50%。
然而，根据房地产平台Redfin本月发布的一项研究，实际情况是，自去年8月新规实施以来，佣金水平几乎没有发生太大变化。特别是对于售价低于50万美元的房屋，佣金反而有所上升。
一些与CNN沟通的房地产经纪人指出，尽管规则有所改变，卖方仍然普遍愿意支付买方经纪人的佣金。房地产合规顾问Summer Goralik表示：“如果这些变化的目标是让卖方不再支付买方经纪人的佣金，那显然是彻底失败了。”她指出，支付佣金的方式已经有所调整，但整体运作方式未发生根本性变化。
改革的初衷与实际效果
这些变化源于一宗4.18亿美元的和解协议，旨在解决针对NAR的一系列诉讼。诉讼指控NAR曾通过非正式规则维持传统的支付结构，通常由卖方支付5%到6%的佣金，并分配给买方经纪人和卖方经纪人。和解协议中最显著的两项变化，包括要求房地产经纪人与买家签署书面协议，并在房产看房前明确告知买方，若卖方不支付佣金，买方需自行支付。
洛杉矶经纪人Kleingartner认为，这一规定促使经纪人更早与买方沟通佣金问题，“这是件好事。”不过，她也指出，在一些州，类似的规定早已有了实行。
此外，第二项改革禁令规定，房地产市场中展示的房源不能显示佣金信息，这意味着经纪人不能再通过多个上市服务平台（MLS）来比较卖家提供的佣金。尽管部分批评者曾认为房地产经纪人只展示佣金较高的房源，NAR则表示这种做法一直违反其规则。
然而，这项新规引发了反对声音。一些经纪人认为，规则的变化反而增加了市场的不透明性。威斯康星州Sun Prairie的房地产经纪人John Reuter表示：“这些变化本应让佣金信息更加透明，结果却适得其反。现在，我们看不到过去房屋交易中佣金的具体情况，买家和卖家也无法获知相关信息。”
尽管新的规则已经获得联邦法官的批准，部分学者和业内人士仍对这一和解协议提出异议。纽约大学法学院教授Tanya Monestier表示，她计划提出上诉，希望推翻NAR的和解条款，“我希望法官能仔细审视这项协议，发现这些变化实际上只是一些表面功夫，根本没有实质性的改进。”
总的来看，这些改革是否能真正惠及购房者和卖家，仍有待观察。至于是否会在未来带来更深远的行业变革，行业专家的观点仍存在分歧。
